Artículo 98

(23) Artículo 98.- Las Entidades de Fomento calificarán, constituirán y registrarán en su contabilidad las reservas preventivas correspondientes a la Cartera Crediticia Hipotecaria de Vivienda, con cifras al último día de cada mes, considerando lo siguiente:

1. I.

   Insumos y definiciones:

Monto exigible Monto que, conforme al estado de cuenta, le corresponde cubrir al acreditado en el periodo de facturación pactado, sin considerar los montos exigibles anteriores no pagados. Si la facturación es quincenal o semanal, se deberán sumar los montos exigibles de las 2 quincenas o 4 semanas de un mes, respectivamente, de modo que el monto exigible corresponda a un periodo de facturación mensual.

Los descuentos y bonificaciones podrán disminuir el monto exigible, únicamente cuando el acreditado cumpla con las condiciones requeridas en el contrato crediticio para su realización. Pago realizado Suma de los pagos realizados por el acreditado en el periodo de facturación. No se consideran pagos a los castigos, quitas, condonaciones, bonificaciones y descuentos que se efectúen al crédito o grupo de créditos.

Si la facturación es quincenal o semanal, se deberán sumar los pagos realizados de las 2 quincenas o 4 semanas de un mes, respectivamente, de modo que el pago realizado corresponda a un periodo de facturación mensual.

La variable pago realizado deberá ser mayor o igual a 0. Valor de la vivienda (Vi ) Al valor de la vivienda al momento de la originación, actualizado de conformidad con lo siguiente:

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1. I.

   Para créditos con fecha de originación previa al 1 de enero de 2000, en 2 etapas:

2. a)

   Primera etapa, mediante el Salario Mínimo General (SMG):

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎 1𝑒𝑟𝑎. 𝑒𝑡𝑎𝑝𝑎 = 𝑆𝑀𝐺31/𝐷𝑖𝑐/1999 𝑆𝑀𝐺𝑒𝑛 𝑒𝑙 𝑚𝑒𝑠 𝑑𝑒 𝑜𝑟𝑖𝑔𝑖𝑛𝑎𝑐𝑖ó𝑛 × 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎 𝑒𝑛 𝑙𝑎 𝑜𝑟𝑖𝑔𝑖𝑛𝑎𝑐𝑖ó𝑛

En donde:

Valor de la vivienda en la originación corresponde al valor de la vivienda conocido por medio de avalúo al momento de la originación del crédito.

1. b)

   Segunda etapa, mediante el Índice Nacional de Precios al Consumidor mensual (INPC):

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑉𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎= 𝐼𝑁𝑃𝐶𝑚𝑒𝑠 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑙𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝐼𝑁𝑃𝐶01/𝐸𝑛𝑒/2000 × 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎 1𝑒𝑟𝑎. 𝑒𝑡𝑎𝑝𝑎

1. II.

   Para créditos con fecha de originación a partir del 1 de enero de 2000, conforme al inciso b) del numeral I anterior.

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑉𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎 = 𝐼𝑁𝑃𝐶𝑚𝑒𝑠 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑙𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝐼𝑁𝑃𝐶𝑒𝑛 𝑒𝑙 𝑚𝑒𝑠 𝑑𝑒 𝑜𝑟𝑖𝑔𝑖𝑛𝑎𝑐𝑖ó𝑛 × 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑣𝑖𝑣𝑖𝑒𝑛𝑑𝑎 𝑒𝑛 𝑙𝑎 𝑜𝑟𝑖𝑔𝑖𝑛𝑎𝑐𝑖ó𝑛

En todo caso, el valor de la vivienda al momento de la originación podrá actualizarse mediante realización de avalúo formal. Saldo del crédito (Si) Al saldo insoluto a la fecha de la calificación, el cual representa el monto de crédito efectivamente otorgado al acreditado, ajustado por los intereses devengados, menos los pagos al seguro que, en su caso, se hubiera financiado, los cobros de principal e intereses, así como por las quitas, condonaciones, bonificaciones y descuentos que, en su caso, se hayan otorgado.

En todo caso, el monto sujeto a la calificación no deberá incluir los intereses devengados no cobrados, reconocidos en cuentas de orden dentro del estado de situación financiera correspondientes a cartera de crédito con riesgo de crédito etapa 3 referida en la fracción II del presente artículo. Días de atraso Número de días naturales a la fecha de la calificación, durante los cuales el acreditado no haya liquidado en su totalidad el monto exigible en los términos pactados originalmente.

Esta variable deberá ser expresada como un número entero y debe ser mayor o igual a 0. Denominación del crédito (MON) Esta variable tomará el valor de 1 cuando el crédito a la vivienda esté denominado en Unidades de Inversión (UDI), salarios mínimos o alguna moneda distinta a pesos mexicanos y 0 cuando esté denominado en pesos. Integración de expediente (INTEXP) Esta variable tomará el valor de 1 si existió participación de la parte vendedora del inmueble en la obtención del comprobante de ingresos o en la contratación del avalúo y 0 en cualquier otro caso.

El monto exigible, el pago realizado, el valor de la vivienda, así como el saldo del crédito deberán ser expresados en moneda nacional y a 2 decimales.

1. II.

   Etapas de riesgo de crédito.

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Las Entidades de Fomento clasificarán los créditos en las siguientes etapas, dependiendo del incremento significativo del riesgo crediticio que estos evidencien, de acuerdo con lo siguiente:

Etapa 1 Para los créditos que cumplan:

• Créditos con 𝐴𝑇𝑅𝑖 ≤ 1.

Etapa 2 Para los créditos que cumplan:

• Créditos con 𝐴𝑇𝑅𝑖 > 1 y 𝐴𝑇𝑅𝑖 ≤3.

Etapa 3 Para los créditos que cumplan:

• Créditos con 𝐴𝑇𝑅𝑖 >3.

• Cuando el crédito se encuentre en cartera con riesgo de crédito etapa 3 de acuerdo con los Criterios Contables, lo que se cumpla primero.

Adicionalmente, si las Entidades de Fomento cuentan con algún elemento para determinar que un crédito debe de migrar de etapa 1 a etapa 2, o de etapa 1 a etapa 3, o de etapa 2 a etapa 3, estas podrán realizarlo sin la necesidad del cumplimiento de lo contenido en la tabla anterior. Los criterios bajo los cuales las Entidades de Fomento podrán realizar dicha migración deberán estar formalizados dentro de los manuales de políticas y procedimientos de la Entidad de Fomento y deberán ser aplicados de forma consistente. Las Entidades de Fomento deberán documentar en un registro o bitácora la migración de etapas basadas en los criterios antes mencionados incluyendo, como mínimo, la identificación del personal responsable de la aprobación, el criterio bajo el cual se realizó la migración, así como la fecha a partir de la cual se hizo la migración. La Comisión podrá ordenar que las Entidades de Fomento rectifiquen las reservas constituidas conforme a lo anterior cuando, a su juicio, las políticas y procedimientos no sean aplicados de manera consistente, o bien estas no reflejen la diferencia entre el deterioro crediticio observado y el identificado por las Entidades de Fomento.