Artículo 99

(274) Artículo 99.- Las Instituciones calificarán, constituirán y registrarán en su contabilidad las reservas preventivas correspondientes a la Cartera Crediticia Hipotecaria de Vivienda, con cifras al último día de cada mes, considerando lo siguiente:

1. (274)I.

   Insumos y definiciones:

(274) Monto Exigible Monto que corresponde cubrir al acreditado en el Periodo de Facturación pactado.

Sin importar el periodo de facturación pactado, el Monto Exigible deberá considerar tanto el importe correspondiente a la facturación, como los importes exigibles anteriores no pagados, si los hubiera, salvo tratándose de los créditos siguientes:

1. I.

   Créditos destinados a la remodelación o mejoramiento de la vivienda que cuenten con la garantía de la subcuenta de vivienda o con una garantía otorgada por alguna institución de banca de desarrollo o por un fideicomiso público constituido por el Gobierno Federal para el fomento económico y con Periodos de Facturación semanal y quincenal para los cuales no se deberá incluir el acumulado de importes exigibles anteriores no pagados; y,

2. II.

   Créditos originados y administrados por los Organismos de Fomento para la Vivienda cuyos derechos de cobro hayan sido cedidos parcialmente a las Instituciones para los cuales tampoco deberán considerarse los montos exigibles anteriores no pagados. No obstante, si la facturación es quincenal o semanal, se deberán sumar los montos exigibles de las 2 quincenas o 4 semanas de un mes, respectivamente, de modo que el Monto Exigible corresponda a un Periodo de Facturación mensual.

Los descuentos y bonificaciones podrán disminuir el Monto Exigible considerado en cada una de las fracciones anteriores, únicamente cuando el acreditado cumpla con las condiciones requeridas en el contrato crediticio para la realización de estos.

El valor de esta variable deberá estar expresado en moneda nacional, a dos decimales y ser mayor o igual a cero. Pago Realizado Monto correspondiente a la suma de los pagos realizados por el acreditado en el Periodo de Facturación.

No se consideran pagos a los castigos, quitas, condonaciones, bonificaciones y descuentos que se efectúen al crédito o grupo de créditos.

Para los créditos destinados a la remodelación o mejoramiento de la vivienda que cuenten con la garantía de la subcuenta de vivienda o con una garantía otorgada por alguna institución de banca de desarrollo o por un fideicomiso público constituido por el Gobierno Federal para el fomento económico y los créditos originados y administrados por los Organismos de Fomento para la Vivienda cuyos derechos de cobro hayan sido cedidos parcialmente a las Instituciones se deberán sumar los pagos realizados de las 2 quincenas o 4 semanas de un mes, respectivamente, en caso de que la facturación sea quincenal o semanal, de modo que el pago realizado corresponda a un Periodo de Facturación mensual.

El valor de esta variable deberá estar expresado en moneda nacional, a dos decimales y ser mayor o igual a cero. Atraso 𝐴𝑇𝑅𝑖 Número de atrasos que las Instituciones calcularán como el total de facturaciones vencidas a la fecha de calificación, considerando el último Pago Realizado por el acreditado. Este último deberá destinarse a cubrir las facturaciones vencidas más antiguas, y si aún subsistieran facturaciones vencidas conforme al programa de pagos establecido en el contrato, el total de atrasos será igual a las facturaciones vencidas pendientes de pago.

Lo anterior considerando que la facturación estará vencida cuando el Pago Realizado por el acreditado no cubra en su totalidad el Monto Exigible en los términos pactados originalmente con la Institución en el Periodo de Facturación que corresponda.

Cuando la frecuencia de facturación del crédito sea distinta a la mensual se deberá considerar la siguiente tabla de equivalencias:

Facturación Número de atrasos Superior a anual 1 atraso superior a anual= número de años comprendidos en el periodo de facturación multiplicado por

12 atrasos Anual 1 atraso anual = 12 atrasos Semestral 1 atraso semestral = 6 atrasos Cuatrimestral 1 atraso cuatrimestral = 4 atrasos Trimestral 1 atraso trimestral = 3 atrasos Bimestral 1 atraso bimestral = 2 atrasos Mensual 1 atraso mensual = 1 atraso Quincenal 1 atraso quincenal = 0.50 atrasos Catorcenal 1 atraso catorcenal = 0.46 atrasos Decenal 1 atraso decenal = 0.33 atrasos Semanal 1 atraso semanal = 0.23 atrasos

El conteo de facturaciones pendientes se realizará conforme a lo establecido en el Anexo 16-A de las presentes disposiciones.

Importe Original del Crédito Monto correspondiente al importe total del crédito en el momento de su otorgamiento. Esta variable deberá estar expresada en moneda nacional, a dos decimales y su valor deberá ser mayor o igual a cero. Valor de la Vivienda Vi Al Valor de la Vivienda al momento de la originación, actualizado de conformidad con lo siguiente:

1. I.

   Para créditos con fecha de originación previa al 1 de enero de 2000 en dos etapas:

2. a)

   Primera etapa, mediante el Salario Mínimo General (SMG)

En donde: Valor de la Vivienda en la Originación corresponde al valor de la vivienda conocido por medio de avalúo al momento de la originación del crédito.

1. b)

   Segunda etapa, mediante el Índice Nacional de Precios al Consumidor mensual (INPC)

2. II.

   Para créditos con fecha de originación a partir del 1 de enero de 2000 conforme al inciso b) de la fracción I anterior:

En todo caso, el Valor de la Vivienda al momento de la originación podrá actualizarse mediante realización de un avalúo que cumpla con las disposiciones aplicables. Esta variable deberá estar expresada en moneda nacional, a dos decimales y su valor deberá ser mayor o igual a cero. Saldo del Crédito Si Al saldo insoluto a la fecha de la calificación, el cual representa el monto de crédito efectivamente otorgado al acreditado, ajustado por los intereses devengados, menos los pagos al seguro que, en su caso, se hubiera financiado, los cobros de principal e intereses, así como por las quitas, condonaciones, bonificaciones y descuentos que, en su caso, se hayan otorgado.

En todo caso, el monto sujeto a la calificación no deberá incluir los intereses devengados no cobrados, reconocidos en cuentas de orden dentro del estado de situación financiera, de créditos con riesgo de crédito etapa 3 de conformidad con el Criterio Contable B-6 “Cartera de Crédito” y el presente capítulo.

Esta variable deberá estar expresada en moneda nacional, a dos decimales y su valor deberá ser mayor o igual a cero. ROA A los créditos cuyos titulares a la fecha de calificación mantengan una relación de trabajo vigente conforme al tratamiento del Organismo de Fomento para la Vivienda que corresponda. REA A los créditos cuyos titulares a la fecha de calificación no cuenten con una relación de trabajo vigente conforme al tratamiento del Organismo de Fomento para la Vivienda que corresponda y que no se ubiquen en PRO. PRO A los créditos cuyos titulares a la fecha de calificación no cuenten con una relación de trabajo vigente conforme al tratamiento del Organismo de Fomento para la Vivienda que corresponda y gocen de una prórroga otorgada por el Organismo de que se trate. Voluntad de Pago %𝑉𝑃𝐴𝐺𝑂𝑖 Promedio simple de los cocientes de Pago Realizado entre el Monto Exigible a la fecha de cálculo. El número de periodos de facturación a considerar para el promedio de cocientes de acuerdo a la frecuencia de facturación es:

Facturación Número de periodos de facturación Superior a anual 1 periodo de facturación Anual 1 periodo de facturación Semestral 1 periodo de facturación Cuatrimestral 2 periodos de facturación Trimestral 2 periodos de facturación Bimestral 3 periodos de facturación Mensual 7 periodos de facturación Quincenal 13 periodos de facturación Catorcenal 14 periodos de facturación Decenal 19 periodos de facturación Semanal 27 periodos de facturación

El promedio se debe obtener después de haber calculado el porcentaje que representa el Pago Realizado con respecto del Monto Exigible para cada uno de los Periodos de Facturación previos a la fecha de cálculo de reservas. En caso de que a la fecha de cálculo de las reservas hubieran transcurrido menos Periodos de Facturación de los indicados, el promedio se obtendrá con los porcentajes existentes.

El valor de esta variable deberá estar expresado a dos decimales y ser mayor o igual a cero.

Voluntad de Pago Remodelación %𝑃𝐴𝐺𝑂𝑖

Promedio simple de los cocientes de Pago Realizado entre el Monto Exigible a la fecha de cálculo. El número de periodos de facturación a considerar para el promedio de cocientes de acuerdo a la frecuencia de facturación es:

Facturación Número de periodos de facturación Superior a anual 1 atraso superior a anual= número de años comprendidos en el periodo de facturación x 12 atrasos Anual 1 periodo de facturación Semestral 1 periodo de facturación Cuatrimestral 1 periodo de facturación Trimestral 2 periodos de facturación Bimestral 2 periodos de facturación Mensual 4 periodos de facturación Quincenal 7 periodos de facturación Catorcenal 8 periodos de facturación Decenal 10 periodos de facturación

Semanal 14 periodos de facturación

El promedio se debe obtener después de haber calculado el porcentaje que representa el Pago Realizado con respecto del Monto Exigible para cada uno de los Periodos de Facturación previos a la fecha de cálculo de reservas. En caso de que a la fecha de cálculo de las reservas hubieran transcurrido menos Periodos de Facturación de los indicados, el promedio se obtendrá con los porcentajes existentes.

Cuando el crédito sea de reciente originación y a la fecha de calificación éste no tenga un Monto Exigible, la Voluntad de pago será del 100%.

El valor de esta variable deberá estar expresado a dos decimales y ser mayor o igual a cero.

(274) La Comisión podrá ordenar a las Instituciones que disminuyan en un 10 % el Valor de la Vivienda a que alude la tabla anterior en caso de que detecte en una muestra estadística representativa de créditos cuyas garantías hayan sido valuadas por una misma unidad de valuación, un incumplimiento a lo señalado en los Artículos 22, cuarto párrafo, 31, fracción IX, y 250, segundo párrafo, así como al Anexo 14 o a los lineamientos aplicables del Anexo 42, todos ellos de estas disposiciones. La citada disminución se aplicará a la totalidad de los créditos valuados por la unidad de que se trate. En este supuesto, las Instituciones podrán someter a la autorización de la Comisión un plan de regularización para ajustarse a los citados artículos y anexos. Adicionalmente, considerando el cumplimiento al plan de regularización que hayan presentado las Instituciones, la Comisión podrá ordenar una menor disminución al Valor de la Vivienda de hasta en 5 puntos porcentuales por trimestre y hasta llegar a cero.

1. (274)II.

   Etapas de riesgo de crédito.

(274) Las Instituciones clasificarán los créditos en las siguientes etapas, dependiendo del incremento significativo del riesgo crediticio que estos evidencien, de acuerdo con lo siguiente: (274) Etapa 1 Para los créditos que cumplan:

• Créditos con 𝐴𝑇𝑅𝑖 ≤ 1.

• Créditos clasificados como ROA con ATRi ≤ 3 y PRO.

• Los créditos clasificados como ROA con ATRi > 3 y ATRi ≤ 6, siempre que cada uno de los pagos realizados durante dicho periodo represente al menos el 5 % de la amortización pactada.

Etapa 2 Para los créditos que cumplan:

• Créditos con 𝐴𝑇𝑅𝑖 > 1 y 𝐴𝑇𝑅𝑖 ≤3,incluidos los clasificados como REA.

Etapa 3 Para los créditos que cumplan:

• Créditos con 𝐴𝑇𝑅𝑖 𝑥 >3.

• Créditos clasificados como ROA con ATRi > 3 y ATRi ≤ 6, si alguno de los pagos realizados durante dicho periodo no representan al menos el 5% de la amortización pactada.

• Créditos clasificados como ROA con ATRi > 6.

• Cuando el crédito se encuentre en etapa 3 de acuerdo con los términos establecidos en el Criterio Contable B-6 “Cartera de Crédito” de los Criterios contables.

(274) Adicionalmente, si las Instituciones cuentan con algún elemento para determinar que un crédito debe de migrar de etapa 1 a etapa 2, o de etapa 1 a etapa 3, o de etapa 2 a etapa 3, estas podrán realizarlo sin la necesidad del cumplimiento de lo contenido en la tabla anterior. Los criterios bajo los cuales las Instituciones podrán realizar dicha migración deberán estar formalizados dentro de los manuales de políticas y procedimientos de la Institución y deberán ser aplicados de forma consistente. Las Instituciones deberán documentar en un registro o bitácora la migración de etapas basadas en los criterios antes mencionados, incluyendo como mínimo la identificación del personal responsable de la aprobación, el criterio bajo el cual se realizó la migración, así como la fecha a partir de la cual se hizo la migración. La Comisión podrá ordenar que las Instituciones rectifiquen las reservas constituidas conforme a lo anterior cuando a su juicio las políticas y procedimientos no sean aplicadas de manera consistente, o bien estas no reflejen la diferencia entre el deterioro crediticio observado y el identificado por las Instituciones.